cambiare casa

Le 2 strade per cambiare la propria casa, qual’è quella giusta per te?

 

In passato era molto frequente acquistare una casa, spesso di ampie dimensioni, e passare tutta la vita in quell’immobile. Oggi i dati ISTAT ci dicono che mediamente vengono cambiate 3-4 case nel corso della vita.

Ci si trova quindi più frequentemente a cambiare casa, devi quindi organizzare la vendita del tuo immobile e contemporaneamente l’acquisto della nuova casa…e quando si parla della prima casa, non si possono commettere errori.

Potrei citarti molti casi in cui cambiare casa è diventato un’Odissea che ha rovinato la vita a molte persone. Non voglio fare terrorismo ma voglio farti capire che è un operazione delicata è che va studiata bene a tavolino PRIMA di cominciare la ricerca della nuova casa o la vendita della vecchia (per capire se te lo puoi permettere leggi prima QUESTO).

Innanzitutto facciamo una distinzione, infatti quando decidi di cambiare la tua casa con una che più risponde alle tue esigenze ci sono due strade che si possono seguire:

  • Prima trovi un acquirente per casa tua e poi cerchi la nuova casa
  • Prima trovi casa nuova e poi trovi a chi vendere la tua


La differenza sembra sottile ma…vediamo insieme le differenze:

 

cambiare casa

Prima trovi l’acquirente per casa tua e poi cerchi la nuova casa.

Tradotto significa che prima metterai in vendita la tua casa, troverai un potenziale acquirente, sottoscriverai un preliminare di compravendita e nelle tempistiche che avrete concordato effettuerai il passaggio di proprietà. Dal momento in cui avrai stipulato il preliminare di compravendita dovrai cercare e trovare la nuova casa.

+  Vendi con calma e senza “stress”

  Potresti trovare la casa dei tuoi sogni e non poterla acquistare finché non vendi (e quindi potrebbe venir venduta ad altri)

  Se vendi e non trovi in fretta rischi di rimanere senza casa, con tutte le seccature che ne conseguono (doppio trasloco, costi di un affitto temporaneo, etc.)

 

Prima trovi casa nuova e successivamente troverai l’acquirente per la tua.

Questo processo prevede che prima trovi la nuova casa, raggiungi un accordo con il venditore, stipuli un preliminare e successivamente (dopo alcuni mesi) il rogito. Dal giorno del preliminare dovrai entro le tempistiche che avrete pattuito, vendere casa tua.

+  Scegli senza fretta la casa dei tuoi sogni

  Hai tempi ben precisi entro cui vendere, potresti essere costretto a “svendere”

  Se proprio non riuscirai a vendere casa rischi di perdere caparre e far saltare il preliminare

 

Quale delle due strade scegliere? dipende veramente da tanti fattori. Dipende se la tua casa è facile da vendere oppure se presenta alcune criticità che possono allungare i tempi di vendita e dipende anche da che persona sei, se vivi da solo o con moglie e figli, infine se la casa che stai cercando è semplice o difficile da trovare…insomma non esiste una regola valida per tutti.

 

Inoltre a prescindere da quale strada sceglierai di prendere è particolarmente importante capire che le tempistiche dei due rogiti (ovvero i giorni in cui venderai e comprerai) invece seguono altre regole. Praticamente sarà  sempre fondamentale stipulare prima il rogito dell’ immobile che hai venduto e successivamente quello dell’immobile che comprerai.

cambiare casa

Fattore Economico

La prima cosa a cui fare attenzione è anche la più banale…puoi permetterti di comprare una casa senza avere il ricavato dalla vendita della tua? se la risposta è no allora sarà necessario PRIMA avere venduto casa tua e solo DOPO potrai comprare casa nuova, quindi bisognerà fare molta attenzione ai tempi dei due rogiti.

 

Fattore Imposte

Dal punto di vista fiscale aver venduto la tua casa prima di acquistare un’altra ha due grandi vantaggi; il primo è che potrai acquistare la nuova casa con le imposte ridotte risparmierai circa l’80% di imposte se acquisti da un privato, il 60% invece se acquisti un immobile nuovo dalla ditta che lo ha costruito. 

Il secondo è che potrai usufruire del “credito d’imposta” ovvero le tasse che hai pagato per l’acquisto della casa che hai venduto vengono scontate dalle tasse da pagare per la casa che comprerai, in alcuni casi possono anche azzerarle.

***Con la legge di stabilità del 2016 le imposte ridotte possono essere richieste anche se non si ha venduto l’abitazione principale, avrai un anno di tempo per venderla, scaduto il quale però, in caso di mancata vendita dovrai pagare le imposte piene oltre una penale, insomma un bagno di sangue.

 

Fattore Logistico

Vendere prima di comprare, che abbiamo visto essere la strada in alcuni casi obbligati, in altri semplicemente più vantaggiosa dal punto di vista fiscale, comporta un disagio logistico, infatti quando si vende normalmente si consegnano anche le chiavi dell’immobile…questo vuol dire che dal momento in cui hai venduto, fino a quello in cui acquisterai…sei senza un tetto sopra la testa.

Bisogna dunque organizzarsi con un parente/amico/ o un affitto temporaneo per il periodo che va dalla vendita del vecchio immobile all’acquisto di quello nuovo. Periodo che può essere anche di alcuni mesi se ad esempio l’immobile nuovo dovrà essere ristrutturato.

 

A questo proposito ho qualche consiglio da darti:

 

  1. Sia in fase di vendita che di acquisto tenere bene a mente anche il fattore “tempo” oltre che tutti gli altri aspetti della vendita. Idealmente sarebbe meglio fissare i due rogiti a 7-10 giorni uno dall’altro affinché l’assegno che hai incassato dalla vendita del tuo appartamento sia disponibile sul conto e pronto per essere girato al venditore della casa che stai acquistando.
  1. Quando ci siamo trovati in difficoltà con i tempi abbiamo creato una clausola particolare che permetteva a chi vendeva la casa di mantenere il possesso dell’immobile venduto ancora per qualche tempo (in un caso sono stati 2 mesi e in un altro 1 mese) per consentire a loro di acquistare il nuovo immobile, effettuare alcuni lavoretti di manutenzione nella nuova casa e traslocare in serenità.
  1. Mi è capitato anche che dei clienti che si erano impegnati con l’acquisto di una casa ma non sono riusciti a vendere quella vecchia nei tempi stabiliti, hanno quindi aperto un mutuo, acquistato la nuova casa attraverso il finanziamento bancario e alcuni mesi dopo, quando hanno venduto il loro vecchio immobile, hanno chiuso il mutuo.(vedi QUI quanto costerebbe questa opzione)

 

Quando si cambia la propria casa è fondamentale scegliere il consulente giusto per farsi seguire in questo percorso per evitare di commettere degli errori che possono costare davvero molto cari.

 

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Sono nato e vivo a Trieste, mi sono laureato in economia nel 2011 e durante gli studi, nel 2010, sono diventato agente immobiliare. Sono autore dell'unico Blog che parla di immobiliare a Trieste e ho creato il sistema che ti permette di vendere la tua casa in 100 giorni al miglior prezzo di mercato.