Quando si decide di mettere in vendita la propria casa c’è una cosa che proprio non puoi permetterti di sbagliare se vuoi vendere casa a Trieste.
Il prezzo di vendita.
Se troppo è troppo basso si perdono soldi, se è troppo alto i potenziali acquirenti non verranno nemmeno a visitarlo e la tua casa rimarrà ferma sul mercato mesi o anni.
Innanzitutto devo fare una precisazione per evitare fraintendimenti: per valutazione commerciale io intendo una stima del più probabile prezzo di vendita del tuo immobile, che spesso è diverso dal prezzo con cui un immobile viene proposto sul mercato.
Le prime bozze di questo articolo prevedevano una spiegazione passo passo per farti valutare in maniera corretta ed autonoma il tuo immobile, con la spiegazione di come calcolare i metri quadri commerciali di casa tua e successivamente aiutarti a determinare il corretto valore euro/mq.
Oltre ad essere più complesso di quello che si possa pensare purtroppo sarebbe comunque un’approssimazione troppo grande.
Per la corretta stima del tuo immobile vanno presi in considerazione troppi elementi, ognuno dei quali incide in maniera più o meno significativa sul prezzo di vendita.
Elementi come la zona, l’esposizione, la vista, il contesto abitativo, le condizioni dello stabile, la facilità di parcheggio, il riscaldamento autonomo o centralizzato, se lo stabile ha ascensore o no, poggiolo di 5mq o 10mq, il piano, le condizioni interne, etc. Cosa ancora più importante 100mq in una casa d’epoca dono diversi in una casa anni 60 che a loro volta sono diversi di quelli di un abitazione di recente costruzione.
Potrei continuare all’infinito.
La stima corretta di un immobile la può fare solo un consulente immobiliare competente e disinteressato.
(LEGGI QUESTO ARTICOLO PER AVERE UN’IDEA DI COME VA FATTA UNA VALUTAZIONE)
Perché non va bene ad esempio il tuo geometra di fiducia?
I geometri sono estremamente competenti, molto più di me, per gli aspetti tecnici come urbanistica, catasto e tavolare ma non fanno le visite con i potenziali acquirenti non sanno perché una casa si vende in tre settimane e altre in nove mesi, non sanno quali domande fanno le persone al telefono quando cercano informazioni e quali immobili cercano.
Perché è necessario che l’agente immobiliare sia competente e disinteressato?
Dati ufficiali FIAIP dicono che nella regione FVG mediamente un agente effettua 6-7 compravendite all’anno e considerando che alcune agenzie fanno oltre 50 vendite (e per la FIAIP contano come un unico soggetto) vuol dire che oltre il 70% degli agenti vivacchia con meno di 5 vendite all’anno e con una decina di affitti. Quanto competente potrà essere?
Tu andresti da un chirurgo che fa 5-6 operazioni all’anno? O da un avvocato che fa 5-6 cause?
Io vorrei un professionista. (QUI troverai dei consigli su come scovarlo)
Per quanto riguarda l’essere oggettivi e disinteressati, credo il ragionamento sia abbastanza ovvio anche se non sempre scontato, ho visto spesso stime di colleghi chiaramente un po’ gonfiate che avevano il solo obiettivo di illudere i proprietari con la prospettiva di incassi maggiori per strappare loro una firma sull’incarico.
Una volta preso, lo si tiene li un po’ e successivamente si comincia a trattare per abbassare il prezzo, perché il mercato, la crisi, le banche, etc. etc.
Inutile davvero dirti quanto sia dannosa questa strategia per vendere casa a Trieste.
Sembra tutto molto difficile e in effetti stiamo parlando della vendita più importante della tua vita e dell’acquisto più importante per chi sta cercando casa, ci sono tanti soldi in ballo, il futuro di due famiglie e un debito che un cittadino medio impiega 25 anni per estinguere.
Solo negli ultimi due anni ho effettuato oltre 80 valutazioni, poco meno di 500 visite con gli acquirenti e per fortuna (ma non solo) anche tante vendite, eppure mi sento sicuro solo delle valutazioni che faccio nel centro e semicentro di Trieste, già quando parliamo del Comune di Muggia o di dell’altipiano Carsico non ho la stessa certezza che la mia stima sia corretta al centesimo.
Te lo dico onestamente, una valutazione è troppo importante per spiegarti come farla nel miglior modo possibile attraverso un articolo del blog, rischierei di fare più danni che altro.
Quello che posso fare è darti due piccoli trucchi per ottenere una valutazione che sia il più reale possibile.
Se l’immobile è ereditato, dì all’agente che la valutazione è ai fini ereditari e che molto probabilmente l’immobile non verrà messo in vendita perché un erede lo comprerà. (e se ancora non hai deciso cosa farne guarda QUI)
Otterrai due cose:
- Gli agenti-avvoltoi staranno alla larga perché non sei soldi facili e veloci.
- Avrai almeno una valutazione disinteressata, e se è competente, anche corretta.
Se invece stai cambiando la casa dove vivi, di solito il processo è questo:
Vai a vedere una casa che ti piace e all’agente che ti mostra la casa chiedi una valutazione del tuo immobile, così facendo rischieresti di incappare in due problemi:
- Non hai scelto l’agente, è capitato li solo perché sta vendendo una casa che ti piace, potrebbe non essere il miglior agente sulla piazza.
- L’agente per convincerti a fare “il grande passo” di acquistare la casa che hai visto e di vendere la tua sarà doppiamente tentato di valutarti un po’ di più il tuo immobile.
Quindi anche in questo caso richiedi almeno una valutazione di un altro agente dicendo che l’immobile molto probabilmente non sarà messo in vendita.
Te lo ripeto quindi un ultima volta, una corretta stima commerciale è fondamentale per vendere casa a Trieste in tempi brevi e al miglior prezzo di mercato quindi fai le scelte giuste.
Buone Case!
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